Det här inlägget handlar inte om aktier, även om man kan bli blåst på olika sätt även när man investerar i aktier.  Men det handlar fortfarande om investeringar.  🙂

Dels är egen bostad en av de största investeringarna som de flesta gör under sin liv. Den  stora faran med att bli lurad vid köp av bostad är att det även påverkar den framtida förmågan att investera i aktier. (Något som kanske inte alla förstår ?? ).

Om dina kostnader för boendet blir för höga så blir det mindre sparande över till investeringskapital och inköp av aktier. Utan investeringskapital blir det inte heller några aktieinvesteringar. Ganska självklart, men det är något många aktiebloggare inte verkar förstå.

Det här inlägget handlar om vår bostadsmarknad och hur det kan gå om man inte tänker sig för.

Problemen har tidigare varit en kombination av låga räntor, obefintliga amorteringskrav och oseriösa byggbolag. Det gällde främst för nybyggda bostadsrätter i Stockholm, men också i andra större städer i Sverige . Det finns många blåsningar för (unga?? och) oförsiktiga bostadsköpare som både drabbar föreningen (BRF) och köparna (borättsägarna).

Den 1 juni i år infördes ett  amorteringstvång på 2% för lån över 70% marknadsvärde och amortering på 1% för lån över 50% av marknadsvärdet. De nya amorteringarna  kommer antagligen att dämpa prisutvecklingen  på borätter, men det finns fortfarande många fallgropar när man köper sin (första?) bostad.

Här kommer de vanligaste blåsningarna…

1) Stora skulder och låga räntor för BRF. Det är en farlig kombination för alla bostadsköpare, men även för en BRF om föreningen saknar eget kapital. Att sakna EK är lika farligt för bostadsrättföreningar (BRF) som för vanliga aktiebolag  (AB).

Det gäller nästan alla nybyggda fastigheter som både projekterats och producerats av ett lönsamt och vinstdrivande byggbolag. Byggbolaget ombildar den färdiga fastigheten till en BRF, som sen säljer av de nyproducerade lägenheterna.  Hela föreningen (BRF) är egentligen bara ett tomt skal som helt saknar ett eget kapital. Kvar finns bara stora lån (och stora skulder) med låga räntor. När räntorna ökar så måste också avgifterna (hyran) öka för att betala föreningens räntor. Efter några år med högre räntor blir det antagligen kraftiga hyreshöjningar.

2) Ingen avsättning till underhåll i BRF. För att göra bostadsrätterna attraktiva så sätter byggbolaget/föreningen  från början så låga hyror (avgifter) som bara är möjligt. Knappt de löpande kostnaderna täcks av hyran. Det betyder att det inte ingår någon sparande för framtida underhåll  och reparationer i månadshyran.

Upplägget heter progressiv avsättning, där framtidens borättsinnehavare skall  stå för hela underhållskostnaden när det väl är dags för reparationer. Större underhåll kanske inte behövs de första åren men sen kommer mindre problem och kostnader smygande. Det enda sättet att betala för underhåll är ökade hyror/avgifter eller nya lån och ännu högre räntor. Det blir ytterligare ordentliga hyreshöjningar för att klara underhåll och reparationer.

3) Värdeminskning på bostaden. Det som händer är att det blir allt större skillnader i hyresnivåer mellan nya och etablerade föreningar (BRFer) i samma område. Vem vill då köpa en lägenhet i misskötta föreningar med dålig ekonomi och ingen underhållsbuffert?

När skillnaderna i hyresnivåer mellan olika BRFer blir allt högre, så kommer skillnaderna i priserna på lägenheterna att följa efter. Det som många trodde skulle bli en värdeökning blir i stället en värdeminskning och en potentiell reaförlust den dag man säljer bostaden.

Med dagens överhettade bostadsmarknad så verkar föreningens ekonomi (BRF) inte spela någon roll bara hyran inte är för hög. Det är idag i stort sett samma prisnivå på alla bostäder inom samma område. Så kommer det inte att bli i framtiden!

4) Stora skulder och låga räntor för bostadsköparen. Den här kombinationen slår inte bara mot föreningen (BRF) utan också på de enskilda borättsinnehavarna. Går man in med för låg kontantinsats eller köper en för dyr bostad utan buffert blir det garanterat problem i framtiden.

Har man lånat 8 miljoner till 1.39% ränta så betalar man bara 6.500 kronor per månad i ränta med 30% ränteavdrag. Men om räntan går upp till 4.89% (+3.50%) så blir månadskostnaden 22.800 kronor. En skillnad på 16.300 kronor netto per månad. Om ränteavdragen minskar så blir det ännu värre. Många kommer då att få svårt att bo kvar. Det blir ett ordentligt säljtryck på marknaden och priserna går neråt.

5) Ingen amortering i nybyggda hus. Det fantastiska är att många köpare av nybyggda lägenheter med höga kostnader och höga hyror också tidigare är köpta till höga priser där köparen inte behöver amortera på sina egna bostadslån.  De nya reglerna för amortering gäller bara för  nya lån som tas efter 1 juni 2016 och de gäller inte heller de första 5 åren för nybyggda bostäder.

Det kommer att bli stora problem för alla de som de senaste åren köpt dyra bostäder och som inte behöver amortera alls. (Jmf problemet med värdeminskningen ovan!!)

När det blir dags att sälja efter några år så finns alla skulder kvar och när man köper ny bostad så måste man också börja amortera. Det blir inlåsnings effekter eller så blir det tvingande försäljningar.

Bostadsbubbla?

I Stockholm  är numera priser på 100 tkr /kvm vanliga för många mindre lägenheter. Det är priser som finns inom hela innerstan. Men även i andra större städer är prisnivån hög.

När både hyra och ränta på bostadslån blir allt högre så finns det inte något utrymme att amortera, och många bostadsrättsinnehavare lever på marginalerna. Amortering på befintliga lån behöver inte heller göras enligt de nya bolånereglerna. Det som händer när räntorna stiger är att lånen fortfarande är lika stora men att räntekostnaden bara ökar för den enskilda borättsinnehavaren.  (Se förra inlägget om ”Ränteutvecklingen”.)

Det blir ett svårt läge där några tvingas sälja för att de inte har råd att bo kvar. Om man då köper en ny bostadsrätt i en befintlig BRF så måste man även börja betala en amortering. Det blir allt mindre pengar kvar till (högre) räntor och hyra. Många kommer tvingas att köpa billigare eller mindre bostäder. Det blir ytterligare en orsak till ett ökat säljtryck på marknaden.

Sammanfattning

Vi har kanske en bostadsbubbla, det vet man inte säkert. Men det som är säkert är att många av de som köpt lägenheter i nybyggda fastigheter med nybildade föreningar (BRF) kommer att få det mycket svårt när räntan går upp och föreningens underhållskostnader ökar. Som jag ser det blir det ett ordentligt säljtryck och för  många lägenheter i nybildade BRFer och främst i storstäderna kommer bostadspriserna att gå ner ordentligt för den typen av lägenheter.

Vad skall man göra?

Det blir allt viktigare att undersöka föreningens ekonomi när man köper lägenheter i BRF föreningar. Bäst är att köpa i äldre föreningar där man både har en stabil och väl underhållen fastighet, dels byggt upp en ordentlig underhållsfond och dels amorterat ner skulderna till låga värden.

Det finns faktiskt skuldfria BRFer med ordentliga intäkter från butiker och kommersiella lokaler. Där är hyrorna låga och bostaden långsiktiga värde stabilt. Det är naturligtvis där skall man köpa lägenheter. J

Var hittar man bra bostäder?

  1. Bästa boendet… Det allra bästa boendet är att köpa fastigheter som är minst 100 år gamla. Då har de ursprungliga byggnadskostnaderna amorterats av och läget är ofta både bra och centralt. Om man köper en villa från typ 1892, eller ett radhus från 1909 eller en borätt i en fastighet från 1912 så är det antagligen både bra läge och stabila byggnader.

Egentligen skall man köpa så gamla hus som möjligt. Om du hittar en villa/hus/fastighet från typ år 1500 eller tidigare som är till salu så köp den. Då har fastigheten bevisat att kvaliteten håller i minst 500 år. 🙂 Och antagligen ligger ett sånt hus ganska bra till även med infrastruktur och omgivande landskap.

  1. Näst bästa boendet … Om det är svårt att hitta äldre hus så får man gå ner till hus med minst 50 år på nacken. Det är relativt säkert att köpa en fastighet som är byggd före 1965, oberoende om det är en villa, radhus eller borätt. Även här har de flesta felen fixats till och bostaden ligger i etablerade områden med skolor och infrastruktur. Men självklart skall man inte heller ta för stora lån. Då är det bättre att köpa en mindre bostad.
  2. Det man aldrig skall göra… Det sämsta och mest riskabla köpet är som vi ser ovan nyproducerade bostäder som säljs av oseriösa byggbolag. Oberoende om det är villor, radhus eller BRF lägenheter. Då finns det nästan alltid många dolda fel (fuktskador, isolering mm) och dolda finansiella fällor (skulder, räntor) som kommer att betalas av de nya ägarna.

Slutsats

De kostnader du har för ditt boende påverkar också din möjlighet att långsiktigt spara ihop till ett annat investeringskapital. Därmed kommer boendekostnaderna också att påverka dina aktieinvesteringar.

Oberoende av vilken typ av bostad som du köper så är dina framtida boendekostnader beroende av både bostadens ekonomi  och bostadens kvalitet. Se till att göra grundliga undersökningar på båda områdena.

Köp inte fel bostad (dålig ekonomi och inget underhåll) från fel säljare (oseriösa och vinstmaximerande fastighetsbolag). Det bästa är att köpa en (äldre?) etablerad bostad av en långsiktig och etablerad säljare (pensionär?). Då får man en stabil och etablerad  bostad som man kan ändra och förbättra enligt egna idéer.

Besser

Advertisement