De flesta av dagens aktiesparare har antagligen inte hört talas om Jesse Livermore, men han var en av de mest framgängsrika aktieinvesterarna i början av 1900-talet, långt före Benjamin Graham och Warren Buffet.

Nu har jag läst hans biografi,  ”Reminisceces of a Stock Operator” av Edwin Lefévre, och den innehåller många sanningar som gäller även för dagens aktieinvesteringar.

Boken är bra och väl värd att ha i bokhyllan. Det finns en ”Annotated Edition” av Jon D. Markman från 21 December, 2009, som kan köpas på amazon.com för USD 31.-. Den är ganska kompakt, komplex och svårläst med mycket extra information , men den kan rekommenderas för (mycket !!) seriösa investerare.🙂

Jesse Livermore, som föddes 1877, började handla på börsen redan som 14-åring. Han var med om flertalet börskrascher under drygt 50 år där han både tjänade och förlorade miljontals dollar.  Han dog utfattig och deprimerad av självmord vid 63 års ålder i november 1940. Med detta sagt var han inte en ”långsiktig värdeinvesterare” av samma typ som Warren Buffett, som har både sin förmögenhet och hälsa kvar, men det finns mycket att lära från all den erfarenhet som han samlade på sig under mer än 50 år som aktieinvesterare.

Att lära av historien

En av mina käpphästar är att ”kunskap” är en fundamental faktor för att bli en framgångsrikare aktieinvesterare. Och kunskap om aktier, investeringar och börsutvecklingen är något som inte blir gammalt eller omodernt. Det är fantastiskt att man även idag kan läsa och lära sig av det som hänt för mer 100 år sen.

”Whatever happens in the stock market today has happened before and will happen again”  Jesse Livermore (1923)

De flesta vet att börsutvecklingen (delvis!) styrs av psykologiska faktorer som ”greed and fear” och att det resulterar i masspsykologi där många aktiespekulanter gör  samma sak samtidigt. Att många investerare antingen köper i börsuppgång eller säljer i börsnedgång är inget nytt fenomen.

Redan 1841 kom ” Extraordinary Popular Delusions and the Madness of Crowds” ut. Den var en av Jesse Livermores favoritböcker.

Det är ganska fantastiskt att den investeringspsykologi som beskrevs 1841 även gäller för börsen 2016, mer än 175 år senare. Man kan alltid lära sig något av historien. 🙂 

Det som är ännu mer fantastiskt att den fortfarande finns att köpa på bokus eller adlibris för 126 kronor !!  (inkl. frakt!!) Köp den! (En sammanfattning kommer i ett senare inlägg…)

Några Jesse Livermore citat

Jesse Livermore´s främsta styrka var den psykologiska delen av aktieinvesteringar. Här är några citat och mina tolkningar och tankar om hans aktieinvesteringar…

 “All through time, people have basically acted and reacted the same way in the market as a result of: greed, fear, ignorance, and hope. That is why the numerical formations and patterns recur on a constant basis.”

Det som gäller för långsiktiga investeringar är att inte ge efter för spontana tankar och känslor. Just därför är det så viktigt att planera och dokumentera sina inköp i förväg så att inköp (och försäljningar) hanteras planerat och strukturerat. Börsens utveckling återkommer alltid i samma cykler , även om tid och form kan variera.

“The game of speculation is the most uniformly fascinating game in the world. But it is not a game for the stupid, the mentally lazy, the person of inferior emotional balance, or the get-rich-quick adventurer. They will die poor.”

Som jag tidigare skrivit så kan man bli rik och framgångsrik även på kortsiktiga aktiespekulationer, men det är mycket svårare än man kan tro. Jag har varken kunskap, tid eller intresse att frekvent handla med aktier, så jag försöker aldrig spekulera eller skaffa mig snabba reavinster.

“Profits always take care of themselves but losses never do.”

Lite som Warren Buffett också säger, det viktigaste är att inte förlora pengar. Om man inte gör några förluster så kommer vinster och värdeökning av sig självt.  Svårare är det inte. Min egen filosofi  kan delvis uttryckas på samma sätt.  ”Det viktigaste är inte att hitta vinnarna, det viktigaste är att undvika förlorarna”

“The average man doesn’t wish to be told that it is a bull or a bear market. What he desires is to be told specifically which particular stock to buy or sell. He wants to get something for nothing. He does not wish to work. He doesn’t even wish to have to think.”

Åter visar det hur mycket jobb det krävs för att handla med enskilda aktier, och hur meningslöst det är att tro på tips och rykten. Om man inte gör en egen analys av både bolag, aktier och börsutvecklingen så  går det ofta dåligt. ”Snabba vinster” blir nästan alltid ”snabba förluster”.

Jesse Livermore’s 6 principer och strategier för aktieinvesteringar

1)  “Money is not made in day trading on price fluctuations.”

Livermore menade att det viktiga var att se trender på marknaden som helhet och inte prisvariationerna på enskilda aktier. Börsutvecklingen har alltid en större påverkan, även på enskilda aktiers börskurser

2)  “Adopt a buy-and-hold strategy in a bull market and sell when it loses momentum.

Livermore hade alltid en exit-strategi med i planeringen.  Köp och behåll aktier under tiden när börsen långsamt är på uppgång.  Det som gäller är att vänta ut börs-toppen och sen sälja när nedgången väl börjar. (Vilket inte jag gjorde. Jag sålde för tidigt (våren 2014) innan börsen nådde toppen våren 2015.)

3)  “Study the fundamentals of a company, the market and the economy.

Skillnaden mellan framgångsrika aktieinvesterare och misslyckade var enligt Livermore mängden av kunskap och ansträngningar som de lägger på sina aktieinvesteringar.

4)  “Investors who focus on the short term eventually lose their capital.”

De flesta ”aktiespekulerare” som satsar på snabba vinster kommer förr eller senare att förlora större delen av sitt investeringskapital. Även om man gör flera vinster så blir det för det mesta en förlust till slut. Det räcker oftast med en eller två större dåliga affärer så försvinner det mesta av pengarna.

5)  “Ignore insider information, make your own independent analysis.”

Tro inte på rykten och tips, även från insiders, det är mest bara forsök att sälja mer aktier till högre kurser. Typexempel är de flesta IPOs där insiders försöker göra snabba klipp genom att sälja skräpaktier till allmänheten. Att göra egna analyser och ha en egen investeringsstrategi är grunden för framgångsrika investerare.  Då blir det också självklart hur viktigt det är med oberoende och pålitliga informationskällor.

Själv litar jag inte på media, kvartalsrapporter och emissionsprospekt (varken nyemissioner eller IPO´s ). Det gäller även för aktieinfo i vissa forum (typ redeye) eller på vissa bloggar (typ Vardia och Bonheur t.ex.)

6)  “Embrace change in adapting investing strategies to evolving market conditions.

Det är viktigt att förstå hur och när börsen och aktiemarknaden förändras i det långa perspektivet.  Det gäller att förstå vilken strategi man skall ha när börsen är lågvärderad hur man skall agera när börsen är övervärderad.  Och naturligtvis när hela brancher får stora problem. Det finns alltid brancher som man helt bör undvika!

Ännu fler Jesse Livermore citat…

 “…the fruits of your success will be in direct ratio to the honesty and sincerity of your own effort in keeping your own records, doing your own thinking, and reaching your own conclusions.”

“There is nothing new in Wall Street. There can’t be because speculation is as old as the hills. Whatever happens in the stock market today has happened before and will happen again.”

“There are times when money can be made investing and speculating in stocks, but money cannot consistently be made trading every day or every week during the year. Only the foolhardy will try it. It just is not in the cards and cannot be done.”

“The point is not so much to buy as cheap as possible or go short at top price, but to buy or sell at the right time.”

“I am tired of hearing the public and papers blame Wall Street for parting fools from their money… It’s the successful business man who is the biggest sucker of the lot. He has made a fortune in his own line. How? By being on the job for years; by learning all there was to know about it; by taking reasonable chances; by utilizing his knowledge and experience to anticipate probabilities. He wants to increase that fortune at a faster rate and with less effort.”

“It took me five years to learn to play the game intelligently enough to make big money when I was right.”

“When some of my stock trading operations are given, you will notice I made my first trade… when the force of movement was so strong that it simply had to carry through.”

“Speculation is far too exciting. Most people who speculate hound the brokerage offices… the ticker is always on their minds. They are so engrossed with the minor ups and downs, they miss the big movements.”

“After spending many years in Wall Street and after making and losing millions of dollars I want to tell you this:  It never was my thinking that made the big money for me. It always was my sitting. Got that? My sitting tight!”

“There is only one side to the stock market; and it is not the bull side or the bear side, but the right side”

“The market does not beat them. They beat themselves, because though they have brains they cannot sit tight.”

“I never hesitate to tell a man that I am bullish or bearish. But I do not tell people to buy or sell any particular stock. In a bear market all stocks go down and in a bull market they go up.”

“Instead of hoping he must fear and instead of fearing he must hope. He must fear that his loss may develop into a much bigger loss, and hope that his profit may become a big profit.”

“The desire for constant action irrespective of underlying conditions is responsible for many losses on Wall Street even among the professionals, who feel that they must take home some money every day, as though they were working for regular wages.”

“A man must study general conditions, to seize them so as to be able to anticipate probabilities.”

“Losing money is the least of my troubles. A loss never troubles me after I take it. I forget it overnight. But being wrong – not taking the loss – that is what does the damage to the pocket book and to the soul.”

“If you can’t sleep at night because of your stock market position, then you have gone too far. If this is the case, then sell your position down to the sleeping level.”

“A prudent speculator never argues with the tape.  Markets are never wrong, opinions often are.”

“Don’t take action with a trade until the market, itself, confirms your opinion. Being a little late in a trade is insurance that your opinion is correct. In other words, don’t be an impatient trader.”

“People who look for easy money invariable pay for the privilege of proving conclusively that it cannot be found on this earth.”

“It is what people actually did in the stock market that counted – not what they said they were going to do.”

Slutsats

Det går alltid att lära sig från historien och från andra framgångsrika investerare. Det fantastiska är att vi idag på OMXS har samma svårigheter och möjligheter 2016 som för mer hundra år sen runt 1900.

Mina egna ideer om aktieinvesteringar, som jag idag faktiskt försöker följa, är i många stycken samma råd och synpunkter som Jesse Livermore formulerade redan1923 i sin biografi. Det visar sig också att mycket av det Warren Buffett och Benjamin Graham säger och skriver är samma saker som Jesse Livermore redan sagt långt före dem i början av 1900-talet.

Åter igen är det kunskap och (andras?) erfarenhet som man kan lära sig något av när det gäller aktieinvesteringar. Det är egentligen bara investeringskapitalet man får fixa själv.

Sista citatet är viktigt, håll räkning på alla transaktioner och gör en egen summering med reavinster, reaförluster och utdelningar varje år (track record). Glöm inte de tråkiga erfarenheterna, man kan lära sig mycket  även av dem.

”Kunskap, erfarenhet och investeringskapital är allt som behövs för att bli en framgångsrik aktieinvesterare….  J ”  säger Besser (som dock kunde varit ännu mer framgångsrik).

Den viktigaste lärdomen är dock att pengar inte kan köpa lycka. Rikedom och framgång med aktieinvesteringar är ingen garanti för att man skall dö lycklig. Det kan vi också lära oss från Jesse Liveremores historia.

Besser

Det som är fantastiskt med aktieinvesteringar är att det är en så stor skillnad mellan teori och praktik. I teorin är aktieinvesteringar lätt, bara att köpa billigt och sen sälja dyrt. Hur svårt kan det vara?

Det finns många (unga?) förhoppningsfulla bloggare som strävar efter sin första miljon och som gör fantstiska affärer för att så snabbt som möjligt bli miljonärer. I teorin kan man göra det snabbt ( på ett år !!)och enkelt (två enkla metoder). Det är dock inte säkert att det lyckas i verkligheten.

Jag är ibland lite provokativ (som ni kanske märkt) och kan raljera över hur många bloggare tror på förhoppningsbolag. Fantastiska bolag som kommer att öka i värde och bli riktiga klipp. Och man behöver inte vänta, det skall gå fort. På ett år kan man bli miljonär!

Jag är kanske spydig och raljerar, men under åren har jag läst många inlägg om fantastiska bolag som skulle göra alla aktieägare till miljonärer. (Nordic Mines,Northland Resourses och Trustbuddy)

”Get- rich-quick schemes”

Det finns flera sätt att bli rik på aktier. Så här fixar man snabbt och lätt en miljon… Här kommer 2 enkla metoder att fixa en miljon på bara ett år. Det är bara att trampa gasen i botten och köra vidare. Lycka till alla blivande miljonärer !

(Jag måste varna känsliga läsare att detta inlägg innehåller både ironi och raljerande  Det är nog bäst att sluta läsa här om man känslig för kritik…🙂  Det blir många orättvisa påhopp och det är nog några ”värdebloggare” som riskerar att blir trampade på tårna.)

Metod 1: Enkla reavinster

Det här är en mycket enkel metod och man behöver inte heller speciellt mycket investeringskapital.  Om man har ett startkapital på bara 10.000 kronor så kan man enkelt bli miljonär på ett år. Så här gör man. Köp akier i fantastiska bolag som dubblar kursen och sälj med en bra reavinst. Hur svårt kan det vara? Man behöver bara göra 7 klipp på ett år så är man miljonär. Det räcker med en smart affär varannan månad. På bara sju enkla affärer blir det en vinst på över en miljon på ett år. Det är helt garanterat, räkna själv.

En enkelt metod! Det finns  många fantastiska bolag på börsen om man bara letar lite. Hur svårt kan det vara att göra en snabb finansanalys? Lägger du bara rätt siffror i ett Excel-ark  så är reavinsten garanterad.

Det här är den bästa och enklaste vägen för smarta och duktiga aktieinvesterare. Satsa gärna på fina och bra bolag som Vardia och Bonheur. Andra fantastiska bolag är Eniro och Nordic Mines. Kom ihåg att man alltid får bra tips från andra oberoende  och fantastiska ”värdebloggare”.

Riskanalys 1:

Om man är en smart och duktig aktieinvesterare finns det nästan inga risker alls. Det går att enkelt räkna hem hela affären rent matematiskt. Sätt in siffrorna i ett Excel-ark så ser du själv hur stor din vinst blir efter ett år. Har man bara en akademisk utbildning och är hyfsat smart så kan man inte misslyckas här.

Metod 2:  Låg risk

Den här metoden är ännu enklare. Man behöver bara göra en enda affär under året och den är absolut helt riskfri. Om man köper aktier för tio miljoner så behöver kursen bara gå upp 15% på ett år för att nettot efter låneränta skall bli en reavinst på mer än en miljon. Med en just hävstång kommer man långt! Hur fixar man tio miljoner? Ganska enkelt. Det finns flera enkla sätt att låna pengar…

1) Gå till banken och belåna din aktieportfölj. Alla banker vill gärna låna ut pengar och din aktieportfölj är en utmärkt säkerhet. En del banker är kanske lite griniga. Om inte det går kan man i stället…

2) Ta ett topplån på din bostad. Då får du dessutom en lägre ränta genom bolånet.  Din bank vill alltid ta nya och fler bolån. Men om inte heller det går kan man….

3) Prata med din ”personliga bankrådgivare”. Banken är till för att hjälpa dig med dina affärer och finanser. Alla banker har duktiga rådgivare som gärna hjälper dig att bli framgångsrik med aktieinvesteringar. Om du förklarar vad det handlar om så får du säkert låna hela beloppet utan större problem. Om inte, så……

4) Prata med ett ”progresivt finansbolag”. Det finns flera smarta finansbolag utanför bankerna som gärna lånar ut investeringskapital till den som behöver. Förklara bara ditt upplägg så är det inga problem att fixa kapital. Räntan är lite högre men det är ändå ett garanterat vinstupplägg.

Riskanalys 2:

Det finns inga risker alls med det här upplägget. Alla stora och stabila aktier går upp minst 15% under ett år. Det är bara att se på kursutvecklingen de senaste åren på i stort sett vilken aktie som helst. Om du får 15% på 10 miljoner när du säljer efter ett år så har du en vinst på 1,5 millar. Vist blir det lite låneränta, men det blir minst en miljon över till dig.

Hur svårt kan det vara? Det går inte att förlora med den här metoden !

Slutsats

Det är enkelt att bli rik på aktier. Det enda som behövs är lite kunskaper i  finansanalys och ett Excel-ark. Det finns flera metoder att välja. Är du bara lite smart och har en akademisk examen så är framgången garanterad.

Köp aktier i fantastiska bolag (typ Vardia och Bonheur?) som fördubblar kursen på någon månad. Det finns massor av spännande bolag på börsen som kan bli  riktiga börsraketer. Om man bara gör några snabba reavinster så blir man garanterat miljonär.

Annars kan man köpa en stor post i ett stort och stabilt bolag (typ Ratos, Telia, Ericsson, eller Fingerprint?), behåll aktierna ett år och sälj allt med vinst när börskursen har gått upp. Ett annat både enkelt och säkert sätt att bli miljonär.

Lycka till med din första miljon. Aktieinvesteringar är både spännande och lönsamt. Det finns många börsraketer att välja på och kom ihåg att börsen och aktiekurserna alltid går uppåt.

Besser

(Besser är  uppenbarligen varken är smart eller intelligent. Han fixar det inte ens med dessa enkla metroder. Men han är själv medveten om det. Besser har, som han själv brukar säga, ”en begränsad intellektuell kapacitet och en tydligt nedsatt kognitiv  förmåga”.🙂   Då får det bli det andra vägar istället. (se inlägg 21 oktober))

 

Nu har ytterligare en checkpunkt passerats på börskurvan. Den 27 oktober var det 18 månader sen vi  passerade ATH för OMXSPI. Det blir en kort tillbakablick på både börsutvecklingen  och lite annat.

Börsutvecklingen

Efter ett år, den 27 april 2016, så var OMXS ner 13,5% (från 565 till 489). En ganska måttlig nedgång. Nu är det ytterligare 6 månader senare och börsen har haft en ny mindre uppgång under hösten. Det är en klassisk ”Bull trap” efter en första nedgången i början av 2016. Den 27 oktober var OMXSPI på 516,4 (minus 8,7%). (Hur en ”normal” börskurva ser ut kan man se i länken nedan!)

Vad har hänt?

Ränteläget är fortfarande extremt lågt och det finns få alternativa investeringar till börsen. För privatpersoner finns det egentligen bara räntefonder eller sparkonton. Det är ganska säkra placeringar för investeringskapitalet (IG och korta räntor), men de ger låg avkastning. Många privatpersoner lockas därför till aktier och fonder med högre risker.

För pensionsfonder och vanliga aktiefonder finns det inga alternativa investeringar och allt mer (globalt!) pensions- och sparkapital hamnar på börsen.  Det gäller för alla typer av aktiefonder, från stora indexfonder till små aktiva branschfonder som letar förhoppningsbolag på småbörserna.

Men konjunkturen kommer någon gång att gå neråt. När exakt det blir vet vi inte, men när räntorna går upp (”bostadslånen”) och skatterna höjs (”samhällsutvecklingen”) så kommer köptrycket att minska och många (både småsparare och fondförvaltare) kommer att vilja säkra (”ta ut”) sitt spar- och investeringskapital. Det blir ett dubbelt tryck på börsen, färre och mindre inköp och fler och större utförsäljningar av aktier.

Min gissning är att det låga ränteläget bara har förlängt börsbubblan och att nedgången därmed tar lite längre tid än normalt. Kanske blir det nu drygt 3 år innan vi når börsbotten?

Tidigare börsnedgångar

Det är lätt att glömma (eller inte ha koll på historien!!). Som jämförelse tog det 3 år och 1 månad innan börsen (OMXSPI) nådde botten vid ”fastighetskrisen” ( från augusti 1989), och från ”IT bubblan” ( mars 2000) tog det 2 år och 7 månader. Det är bara den senaste nedgången, ”finanskrisen” ( från juli 2007) som var extremt kort. Den tog bara 1 år och 4 månader. Ser man historiskt på börsutvecklingen så har nästan alla börsnedgångar under hela 1900-talet varit mellan 1 till 4 år, och de allra flesta på 2 till 3 år.

Den här nedgången?

Men att det även den här gången blir en nedgång kan vi nog räkna med. Även om det tar lite tid så kommer räntorna att gå upp.  Som jag skrev i mitt inlägg ”Ränteutvecklingen” (den 9 september 2016) så börjar uppgången  antagligen under hösten 2017 och fortsätter sen upp mot ”normala räntenivåer” under de kommande 2 till 3 åren. Vi kommer kanske inte att se räntenivåer på 7 – 8% men det räcker med en ränta på 4 – 5% för att många överbelånade svenskar (och andra!) kommer att få det svårt med bostadslånen.

Det är lätt att glömma även i närtid, nu när vi har nollränta på storbankernas sparkonton. Men om man går tillbaka till så sent som januari 2014, så fanns det inlåningsräntor på 2,50%. (Santander Bank, där jag numera har mitt investeringskapital.). Det betyder utlåningsräntor på c:a 3,75% till 4.00% i rörlig ränta för vanliga storbanker.

Det är ofta som just ”överbelåningen” varit den drivande kraften för breda börsnedgångar. Det gäller både börskraschen 1929 (hög belåning av aktier i hela västvärlden) och 2008 (överbelåning av bostäder i USA). Den här gången (2017?) är det igen överbelåning av bostäder och infrastruktur (främst i Kina) som kommer att vara den utlösande faktorn. (”Den totala skuldutvecklingen i Kina växer dubbelt så fort som BNP utvecklingen och har gjort så varje år sen 2009.”)

Vad händer?

Det som händer är samma sak som vanligt. Många med höga lån kommer att bli tvungna att sälja sina (både obelånade och belånade) tillgångar (oberoende av om det är aktier, fonder eller bostäder) och dessutom dra ner på sin normala inköp (både vanlig konsumtion och ”sällanköpsvaror”). Resultatet blir minskad försäljning och lägre vinster för många företag (på alla globala marknader).

Då krävs det färre anställda och fler kommer att bli fler arbetslösa. Sen har vi den vanliga ”samhällsutvecklingen” i Sverige (och i EU / USA !) där det kommer att krävas stora sociala insatser framöver och därmed ännu högre skatter. Många tror att Sverige (och EU / USA) är ett rikt land men det hjälper inte. Det blir en nedåtgående spiral för både börsen, företagen och medborgarna i Sverige.

Men några kommer att klara sig bättre än andra. De är kanske inte så många och de kommer inte att synas i media. Vilka är de som klarar sig lite bättre?

Ni kan nog gissa svaret. De som inte är överbelånade, de som har ett bra buffertkapital och de som har en sund och klok strategi  för regelbundet sparande och begränsad konsumtion.

Börsutvecklingen, igen

Har börsen nått botten än? Nej, det tar nog längre tid den här gången innan vi når botten. En normal börskurva ser ut så här . (Det som varierar är både tidsaxel och börskurser (aktieindex) men det är nästan samma kurva varje gång.)

Den liknar också det vi hitintills sett från den senaste börscykeln (OMXSPI/tid):  380 /juli 2013/, 405 /dec 2013/, 445 /juli 2014/, 480 /jan 2015, 560 /apr 2015/, 500 /okt 2015/, 460 /feb 2016/, 490 /juli 2016 och 515 /okt 2016/. (Det är kanske svårt att tro att OMXS låg på 380 för lite drygt 3 år sen.. J)

Nu är vi delvis beroende av en onormal och lång period av låga räntor. Det blir en skillnad jämfört med hur tidigare börscykler utvecklats. Att vi har negativa räntor på statsobligationer runt om i värden, dvs  negativ kostnad på säkert kapital, är något helt unikt i den finansiella historien. Därför blir också ränteutvecklingen mer intressant för att kunna bedöma börsutvecklingen.

Framtiden?

Ränteutvecklingen gör att det blir en utdragen börsnedgång och det kan kanske ta upp till 3 eller 4 år innan vi når botten (räknat från april 2015). Det finns åter överbelåning  på flera håll i världen, främst i Kina. (Som jag tidigare skrivit, ”45% av alla nya lån i Kina används till återbetalning av gamla lån och räntor på gamla lån”). Kommer en stor marknad att börja få problem (t.ex Kina) så kommer andra marknader att följa efter (t.ex. EU, USA och Sverige).

En anledning är att all värdens pensionskapital och ”vanligt” investeringskapital numera är allt mer globalt spritt via pensionsfonder och vanliga aktiefonder. Det som händer i Kina kommer att snabbt påverka den globala ekonomin. Ingen vågad gissning J

Slutsats

Även den här börscykeln kommer att få en kraftig nedgång. När det händer vet vi inte och hur djup den blir vet vi inte heller. En gissning är att det den här nedgången tar mellan 3 till 4 år (hösten 2017? / 2018?) och att det (som vanligt!) blir en bit över 50% (OMXSPI under 275?).

Det är igen en global  felvärdering av olika ”tillgångsslag” (bostäder och aktier?) som kombinerat med hög belåning blir den avgörande faktorn.

Det kan vara lämpligt att ha en större del av investeringskapitalet säkrat i sparkonton (med ränta och IG) eller i räntefonder (med korta räntor och låga avgifter). Att vara en passiv investerare kommer att löna sig de närmaste åren.

Besser

Aktieinvesteringar är för många en resa mot framtiden. Ofta har man mycket specifika mål som skall uppnås. Då krävs det också att man lyckas med sina aktieköp och att man är kontinuerligt framgångsrik under en lång tid.

Vilka mål man har för sina aktier är naturligtvis också viktigt. Det är en fråga som man nog bör tänka till lite extra på. Men den frågan avhandlas inte i det här inlägget.

Hur gör man för att bli långsiktigt framgångsrik  med aktieinvesteringar? Det finns många vägar men några är längre och svårare, och en del  vägar (de allra flesta?) når aldrig målet.

Det här inlägget blir några mycket grundläggande tankar på hur jag ser på aktier och investeringar . Passar bäst för de som är relativa nybörjare, men kan kanske också ge några tankar till övriga  aktieinvesterare. Kunniga och erfarna värdeinvesterare kan sluta läsa här. 🙂

Välj rätt väg från början!

Om man ser  framgång med aktieinvesteringar som en resa mot framtiden så kan man välja olika vägar. I princip är det två huvudspår man kan välja.

Dels aktiva investeringar med frekvent handel i diverse aktier och med inriktning mot reavinster. De allra flesta nya aktieinvesterare väljer den här vägen. Det är främst ett intresse av aktier, bolag, siffror och beräkningar (finansanalys!) som driver de här investerarna. Förhoppningsvis skall verksamheten resultera i upprepade reavinster där man (nästan alltid?) köper billigt och säljer dyrt. Det är en svår väg att nå långsiktig framgång med.

Dels mer passiva investeringar med stabila aktier som köps och behålls längre tid med inriktning mot utdelningar. Det här är en mer långsiktig och passiv verksamhet, men som också kräver tålamod (och kunskap!). Att bygga upp en aktieportfölj med stabila utdelningsaktier tar lång tid, men det går allt snabbare om man dessutom återinvesterar utdelningarna. Det är en lång men ganska enkel väg att nå framgång.

Aktieinvesteringar = aktier + investeringar

Att aktieinvesteringar består av aktier och investeringar är väl ganska självklart, men vad innebär det i praktiken? Det gäller att alltid veta vad som är vad.

Aktier?

Vad är en aktie egentligen? Svår fråga.  Är det en lottsedel eller en ägarandel i i ett bolag? Var hittar man allmän information om aktier? Vilka risker finns med aktier? Vad gäller juridiskt och skattemässigt för aktier? För mig är det fundamentalt att man verkligen har kunskap och känner till alla aspekter med aktier. Om man inte vet vad en aktie är, hur kan man då kunna bli framgångsrik med aktieinvesteringar?

Enklaste sättet att lära sig mer om aktier är att läsa på. Börja t.ex. med aktiespararna.se. Sen är det bara att fortsätta att läsa och kontinuerligt skaffa mer kunskap och mer erfarenhet. Men fullärd blir man aldrig.

Många stannar vid finansanalysen, men man skall inte underskatta de juridiska och skattemässiga delarna av aktiekunskapen. (Både aktiebolagslagen och skattelagstiftningen bör man läsa på ordentligt.)

Investeringar?

Vad är en investering? En ännu svårare fråga! Är det snabba klipp eller en långsiktigt planerad aktivitet? Hur vet man om det är en investering och vad kännetecknar en investering? Åter är det den grundläggande kunskapen som man måste skaffa sig.  Om man inte vet vad en investering är, hur kan man då bli framgångsrik med aktieinvesteringar?

Enklaste sättet att lära sig mer om investeringar är att läsa ett antal investeringsböcker. Det finns många att välja på. De flesta böcker på svenska finns på Aktiespararnas Bokhandel. Börja gärna med några enkla böcker och fortsätt sedan med att regelbundet läsa allt fler och mer avancerade böcker. Även här blir man aldrig fullärd.

Den största risken med aktier och investeringar är att många ”aktieinvesterare” är alltför intresserade av aktier (”i fantastiska bolag”) och inte tillräckligt intresserade av (”kloka  och långsiktiga”) investeringar.

Egna aktier är bättre

En annan av de mer grundläggande tankarna med aktieinvesteringar är att äga egna aktier och göra egna investeringar. Det finns även andra vägar, t.ex. att överlåta sitt investeringskapital till aktiefonder och fondförvaltare. Men om man gör rätt från början så är det nästan alltid bättre med egna aktier.

(Sen finns det många som aldrig sparar alls och som inte får ihop något investeringskapital, men de läser inte heller den här bloggen.)

Det fantastiska med egna aktier är att du ofta kan göra ett bättre jobb än storbankernas fondförvaltare även om du är nybörjare. Det stora problemet är fondavgifterna. De kan verka små i det korta perspektivet men på sikt tar de en allt större del av den långsiktiga avkastningen.  Och att själv välja aktier gör att det finns bättre möjlighet till reavinster eller utdelningar, beroende på vad man väljer fokusera på. Egna aktier bygger både kunskap och erfarenhet, något som alltid är användbart. 🙂

Bygg upp en egen aktieportfölj med 10 till 15 aktier jämt fördelade i olika branscher. Då begränsar man både risker och löpande avgifter och kostnader. Aktieportföljen blir din egen aktiefond.

Att köpa aktier

Själva grunden till framgångsrika aktieinvesteringar, oberoende av vilken väg man väljer, är att köpa bra aktier till låga inköpskurser. Det spelar ingen roll om du söker efter reavinster eller utdelningar, inköpspriset på aktier blir avgörande för avkastningen. Även här finns det i princip flera vägar att gå.

Dels kan man köpa enskilda aktier som har ett lågt pris i relation till dess framtida värde. Pris och värde blir mest en beräkning baserad på formler och siffror i bolagets redovisning. Det är ofta en svår och komplex metod med flera risker.(Att bedöma en akties framtida värde är svårare än man tror!)

Dels kan man vänta att köpa aktier tills hela börsen är undervärderad och nere på låga aktieindex. De flesta aktier brukar följa med börsens svängningar. Även i bra bolag går kursen ner när börsen som helhet går ner. Det är också mycket enklare att avgöra om börsen som helhet är över-, normal- eller under-värderad än att värdera enskilda bolag. Det är en relativt enkel och lätt metod, men den kräver också kunskap, erfarenhet och mycket tålamod att vänta in rätt börsläge.

Dels kan man som inköpstrategi göra kontinuerliga inköp (t.ex.varje månad) oberoende av hur börsen och inköpskurserna ändrar sig. Metoden kallas ofta DCA (Dollar Cost Averaging) och passar kanske bäst för långsiktiga investeringar, typ pensionssparande.  För att metoden skall fungera krävs att man fortsätter köpa under minst en börscykel (eller mer än 10 år) och då bygger upp en aktieportfölj på 10 till 15 bolag.

Den här metoden är antagligen både den bästa och enklaste vägen  till framgångsrika aktieinvesteringar, men den kräver också att man är uthållig och långsiktig.  (Och att man fortfarande väljer ”rätt”  bolag.)

Slutsats

Det finns många vägar att bli framgångsrik med aktier och investeringar, men det gäller att välja rätt från början. Välj en väg som passar din kunskap, erfarenhet och riskprofil. Aktieinvesteringar kräver också tid, intresse, engagemang, tålamod  och investeringskapital. Det är ingen lätt kombination!

”En stor risk är att man lägger för mycket tid och intresse på aktier och för lite tålamod och kapital till investeringarna.”  Besser

Även med begränsad kunskap och erfarenhet är det bättre att göra egna investeringar än att lämna över sitt sparkapital till fondförvaltare. Men det kräver också att man begränsar riskerna och investeringskapitalet, speciellt i början. Både kunskap och erfarenhet ökar med åren när man har egna aktier och gör egna investeringar.

Om man väljer rätt väg från början så blir man nästan alltid en långsiktigt framgångsrik investerare. De stora fördelarna med egna aktier är att man slipper höga och återkommande fondavgifter, att man själv helt avgör vilka aktier man vill ha i sin portfölj  och dessutom både när, hur och varför man köper och säljer dem.

För de flesta ”normala aktieinvesterare” är den enklaste och bästa strategin regelbundet sparande och DCA kombinerat med en extra kassa (investeringskapital)  att använda när börscykeln går mot botten.

Besser

Förutom investeringar, både i aktier och annat, så är jag också road av filmer. Om man kombinerar investeringar och filmer så finns det en handfull filmer som har Wall Street, finansbranschen och aktier som huvudstory. Självklart är det bara manus och fiction, men många filmer speglar också verkligheten. I några fall är det mer av dokumentärfilmer som visar insidan (från de sämsta delarna av) finansbranschen.

Kan man lära sig något av filmer? Visst är det ibland bara en story, men bra filmer med bra manus, bra skådespelare och en bra regissör, kan ibland vara både underhållande, realistiska och lärorika. När det gäller ”finansfilmer” så blir det några recensioner, kommentarer och rekommendationer.

Finansfilmer

Här är några av de filmer som är både underhållande och som det lönar sig att se. Inte minst för att få en bättre förståelse för de tankar som styr finansbranschen och Wall Street.

1) Trading Places (1983)…  En ganska kul komedi med Dan Aykroyd, Eddie Murphy och Jamie Lee Curtis i sina genombrottsroller, och med John Landis som regissör. Förvånansvärt bra manus om hur man kan lura både Wall Street och finanseliten med ett smart insiderupplägg på råvarubörsen. Flamsig men underhållande.

2) Wall Street (1987)..  Originalet med Michael Douglas i huvudrollen som Gordron Gekko, regisserad av Oliver Stone. Gordron Gekko  är egentligen en skurk som tjänar sina pengar med insiderhandel men uppfattades redan då av de flesta som urtypen av en framgångsrik finansman. Men då glömmer man vad som händer i slutet av filmen. En klassisk film som måste ses och som de flesta antagligen redan sett. Rekommenderas!

3) Glengarry Glen Ross (1992).. Fantastiska interiörer från ett mäklarkontor där allt är tillåtet med mäklare som säljer fastigheter i månadens säljtävling.  Det går över styr med säljare som tar genvägar. Inte en film om aktier, men en riktigt lärorik film som visar de sämsta sidorna av hur en säljavdelning på ett finansbolag kan fungera. Bra skådespelarinsatser från Al Pacino, Jack Lemmon, Ed Harris, Kevin Spacey och Alec Baldwin. Rekommenderas!

4) Rogue Trader (1999)..  Ewan McGregor i rollen som Nick Leeson, mäklaren som med vilda och illegala spekulationer sänkte Barings Bank, en av Englands äldsta investmentbanker. Nick Leeson blev mycket omtalad runt 1998 och fick ett långt fängelse straff.  Filmen är av hög dokumentär klass för den som vill förstå hur finanspsykologi och spekulationer leder till stora förluster. Klart sevärd.

5) Boiler Room (2000)..  Aktier som är ett rent bedrägeri redan från början. Handlingen är i New York, men samma sak händer idag även här i Sverige. Det som visas är klassiska ”Pump & Dump” där ”aktiemäklare” använder taxeringskalender och telefonkatalog för “cold calls” till lämpliga offer. Filmen är en mycket bra illustration varför man över huvud taget inte bör svara på mail och telefonsamtal från okända ”finansrådgivare”. Rekommenderas!

6) Wall Street, Money Never Sleeps (2010)..  Uppföljaren till  originalet från 1987, fortfarande med Michael Douglas och regisserad av Oliver Stone. Gordron Gekko är tillbaka för revansch men filmen är inte lika bra som originalet. Den är dock underhållande och klart sevärd.

7) Margin Call (2011)..  En thriller från en investmentbank under den senaste finanskrisen 2008. Både underhållande och lärorik för den som vill förstå vad som händer när finansbranschen drabbades av panik som Wall Street under 2008. Visar också vad som händer med en kombination av belåning och aktiespekulation när börsen kraschar. Underhållande och klart sevärd .

8) The Wolf of Wall Street (2013)..  Från framgångsrik aktiemäklare till nedgång och fall med bedrägeri och korruption. En till film baserad på verkliga händelser med Leonardo Di Caprio i huvudrollen och regisserad av Martin Scorsese. Filmen var nominerad för 5 Oscars för både best picture, best actor och best director. Filmen handlar mest om den livsstil som ett antal aktiemäklare lever när de använder sina vinster från aktiesvindel till ett liv med party, sex och  kokain. En film utan analys när det gäller finansbranschen, men lärorik. Köp aldrig IPOs, köp aldrig ”frimärksaktier” och svara aldrig på samtal från finanssäljare, oberoende om de säljer aktier, fonder eller försäkringar. Lite för lång (2h 59m) men underhållande.

9) The Big Short (2016)..  En mycket bra film om bakgrunden till finanskraschen 2008 som var den senaste jag såg. Den visar vad som händer när man handlar med ”subprime loan” och ”finansiella produkter” typ CDO. En blandning av dokumentär och fiction med bra skådespelarinsatser av bl.a. Christan Bale, Steve Carell, Ryan Gosling och Brad Pitt.  Fick en Oscar för bästa manus efter förlaga. Filmen visar också på fördelarna med att vara långsiktig och vara ”Contrarian” när det är en börsbubbla och börsen uppenbarligen är övervärderad. Rekommenderas!

Dokumentärfilmer

Det finns också några ”dokumentärfilmer” om finansbranschen. Självklart är det inte helt objektiva observationer, det är mer av infotainment, d.v.s. fakta och underhållning  i en bra blandning. Jag har två filmer i hyllan.

1) Capitalism: A Love story (2009)..  En av många Michael Moore filmer om livet i USA. Även denna film bygger på finanskraschen 2008 och hur den påverkade många vanliga amerikaners liv. Michael Moore är som vanligt provokativ, men filmen är tankeväckande och visar också de mest negativa aspekterna av finansbranschen. Underhållande och klart sevärd.

2) Inside Job (2010)… En film med intervjuer av de som var huvudpersoner på Wall Street under finanskrisen 2008. Filmen är regisserad av Charles Ferguson och med Matt Damon som berättare. Filmen fick en Oscar för bästa dokumentär 2011. Det är tuffa frågor och kroppsspråket avslöjar mer än de undanflykter och svar som ges. Rekommenderas!

Jag såg nyligen om de två dokumentärfilmerna och inser att mycket av min syn på finansbranschen har förstärkts genom dessa filmer. Alla filmer ovan är baserade på förhållanden i USA men jag har sett samma saker här, bara i mindre skala. Tyvärr kommer allt antagligen snart att upprepas även här i Sverige med hög belåning, större risker och högre levnadsomkostnader.  En egen (obelånad!!) aktieportfölj med stabila och lönsamma bolag kan bli både en extra ekonomisk buffert och en extra inkomstkälla med regelbundna utdelningar.

Slutsats

Ytterst få vanliga aktie- och värdeinvesterare har egen erfarenhet av finansbranschen. Att se några bra och realistiska  finansfilmer ger en bättre förståelse för de tankar och metoder som finansbranschen använder för att sälja både ”aktier i fantastiska bolag” och andra ”finansiella produkter”.

“Det finns inga rådgivare, alla är bara säljare” brukar jag säga. Och tyvärr är de flesta “produkterna” best skräp och värdelösa aktier.

(Jag jobbade några år som projektledare i den svenska finansbranschen och har under åren sett många fantastiska upplägg som är direkt hämtade från ovanstående filmer.)

Det är kanske svårt att tro, men även underhållande filmer kan ha ett budskap och det finns mycket att lära om aktier och investeringar från de filmer som realistiskt skildrar finansbranschen och de bakomliggande tankar som styr Wall Street.

Besser

Det här inlägget handlar inte om aktier, även om man kan bli blåst på olika sätt även när man investerar i aktier.  Men det handlar fortfarande om investeringar. 🙂

Dels är egen bostad en av de största investeringarna som de flesta gör under sin liv. Den  stora faran med att bli lurad vid köp av bostad är att det även påverkar den framtida förmågan att investera i aktier. (Något som kanske inte alla förstår ?? ).

Om dina kostnader för boendet blir för höga så blir det mindre sparande över till investeringskapital och inköp av aktier. Utan investeringskapital blir det inte heller några aktieinvesteringar. Ganska självklart, men det är något många aktiebloggare inte verkar förstå.

Det här inlägget handlar om vår bostadsmarknad och hur det kan gå om man inte tänker sig för.

Problemen har tidigare varit en kombination av låga räntor, obefintliga amorteringskrav och oseriösa byggbolag. Det gällde främst för nybyggda bostadsrätter i Stockholm, men också i andra större städer i Sverige . Det finns många blåsningar för (unga?? och) oförsiktiga bostadsköpare som både drabbar föreningen (BRF) och köparna (borättsägarna).

Den 1 juni i år infördes ett  amorteringstvång på 2% för lån över 70% marknadsvärde och amortering på 1% för lån över 50% av marknadsvärdet. De nya amorteringarna  kommer antagligen att dämpa prisutvecklingen  på borätter, men det finns fortfarande många fallgropar när man köper sin (första?) bostad.

Här kommer de vanligaste blåsningarna…

1) Stora skulder och låga räntor för BRF. Det är en farlig kombination för alla bostadsköpare, men även för en BRF om föreningen saknar eget kapital. Att sakna EK är lika farligt för bostadsrättföreningar (BRF) som för vanliga aktiebolag  (AB).

Det gäller nästan alla nybyggda fastigheter som både projekterats och producerats av ett lönsamt och vinstdrivande byggbolag. Byggbolaget ombildar den färdiga fastigheten till en BRF, som sen säljer av de nyproducerade lägenheterna.  Hela föreningen (BRF) är egentligen bara ett tomt skal som helt saknar ett eget kapital. Kvar finns bara stora lån (och stora skulder) med låga räntor. När räntorna ökar så måste också avgifterna (hyran) öka för att betala föreningens räntor. Efter några år med högre räntor blir det antagligen kraftiga hyreshöjningar.

2) Ingen avsättning till underhåll i BRF. För att göra bostadsrätterna attraktiva så sätter byggbolaget/föreningen  från början så låga hyror (avgifter) som bara är möjligt. Knappt de löpande kostnaderna täcks av hyran. Det betyder att det inte ingår någon sparande för framtida underhåll  och reparationer i månadshyran.

Upplägget heter progressiv avsättning, där framtidens borättsinnehavare skall  stå för hela underhållskostnaden när det väl är dags för reparationer. Större underhåll kanske inte behövs de första åren men sen kommer mindre problem och kostnader smygande. Det enda sättet att betala för underhåll är ökade hyror/avgifter eller nya lån och ännu högre räntor. Det blir ytterligare ordentliga hyreshöjningar för att klara underhåll och reparationer.

3) Värdeminskning på bostaden. Det som händer är att det blir allt större skillnader i hyresnivåer mellan nya och etablerade föreningar (BRFer) i samma område. Vem vill då köpa en lägenhet i misskötta föreningar med dålig ekonomi och ingen underhållsbuffert?

När skillnaderna i hyresnivåer mellan olika BRFer blir allt högre, så kommer skillnaderna i priserna på lägenheterna att följa efter. Det som många trodde skulle bli en värdeökning blir i stället en värdeminskning och en potentiell reaförlust den dag man säljer bostaden.

Med dagens överhettade bostadsmarknad så verkar föreningens ekonomi (BRF) inte spela någon roll bara hyran inte är för hög. Det är idag i stort sett samma prisnivå på alla bostäder inom samma område. Så kommer det inte att bli i framtiden!

4) Stora skulder och låga räntor för bostadsköparen. Den här kombinationen slår inte bara mot föreningen (BRF) utan också på de enskilda borättsinnehavarna. Går man in med för låg kontantinsats eller köper en för dyr bostad utan buffert blir det garanterat problem i framtiden.

Har man lånat 8 miljoner till 1.39% ränta så betalar man bara 6.500 kronor per månad i ränta med 30% ränteavdrag. Men om räntan går upp till 4.89% (+3.50%) så blir månadskostnaden 22.800 kronor. En skillnad på 16.300 kronor netto per månad. Om ränteavdragen minskar så blir det ännu värre. Många kommer då att få svårt att bo kvar. Det blir ett ordentligt säljtryck på marknaden och priserna går neråt.

5) Ingen amortering i nybyggda hus. Det fantastiska är att många köpare av nybyggda lägenheter med höga kostnader och höga hyror också tidigare är köpta till höga priser där köparen inte behöver amortera på sina egna bostadslån.  De nya reglerna för amortering gäller bara för  nya lån som tas efter 1 juni 2016 och de gäller inte heller de första 5 åren för nybyggda bostäder.

Det kommer att bli stora problem för alla de som de senaste åren köpt dyra bostäder och som inte behöver amortera alls. (Jmf problemet med värdeminskningen ovan!!)

När det blir dags att sälja efter några år så finns alla skulder kvar och när man köper ny bostad så måste man också börja amortera. Det blir inlåsnings effekter eller så blir det tvingande försäljningar.

Bostadsbubbla?

I Stockholm  är numera priser på 100 tkr /kvm vanliga för många mindre lägenheter. Det är priser som finns inom hela innerstan. Men även i andra större städer är prisnivån hög.

När både hyra och ränta på bostadslån blir allt högre så finns det inte något utrymme att amortera, och många bostadsrättsinnehavare lever på marginalerna. Amortering på befintliga lån behöver inte heller göras enligt de nya bolånereglerna. Det som händer när räntorna stiger är att lånen fortfarande är lika stora men att räntekostnaden bara ökar för den enskilda borättsinnehavaren.  (Se förra inlägget om ”Ränteutvecklingen”.)

Det blir ett svårt läge där några tvingas sälja för att de inte har råd att bo kvar. Om man då köper en ny bostadsrätt i en befintlig BRF så måste man även börja betala en amortering. Det blir allt mindre pengar kvar till (högre) räntor och hyra. Många kommer tvingas att köpa billigare eller mindre bostäder. Det blir ytterligare en orsak till ett ökat säljtryck på marknaden.

Sammanfattning

Vi har kanske en bostadsbubbla, det vet man inte säkert. Men det som är säkert är att många av de som köpt lägenheter i nybyggda fastigheter med nybildade föreningar (BRF) kommer att få det mycket svårt när räntan går upp och föreningens underhållskostnader ökar. Som jag ser det blir det ett ordentligt säljtryck och för  många lägenheter i nybildade BRFer och främst i storstäderna kommer bostadspriserna att gå ner ordentligt för den typen av lägenheter.

Vad skall man göra?

Det blir allt viktigare att undersöka föreningens ekonomi när man köper lägenheter i BRF föreningar. Bäst är att köpa i äldre föreningar där man både har en stabil och väl underhållen fastighet, dels byggt upp en ordentlig underhållsfond och dels amorterat ner skulderna till låga värden.

Det finns faktiskt skuldfria BRFer med ordentliga intäkter från butiker och kommersiella lokaler. Där är hyrorna låga och bostaden långsiktiga värde stabilt. Det är naturligtvis där skall man köpa lägenheter. J

Var hittar man bra bostäder?

  1. Bästa boendet… Det allra bästa boendet är att köpa fastigheter som är minst 100 år gamla. Då har de ursprungliga byggnadskostnaderna amorterats av och läget är ofta både bra och centralt. Om man köper en villa från typ 1892, eller ett radhus från 1909 eller en borätt i en fastighet från 1912 så är det antagligen både bra läge och stabila byggnader.

Egentligen skall man köpa så gamla hus som möjligt. Om du hittar en villa/hus/fastighet från typ år 1500 eller tidigare som är till salu så köp den. Då har fastigheten bevisat att kvaliteten håller i minst 500 år.🙂 Och antagligen ligger ett sånt hus ganska bra till även med infrastruktur och omgivande landskap.

  1. Näst bästa boendet … Om det är svårt att hitta äldre hus så får man gå ner till hus med minst 50 år på nacken. Det är relativt säkert att köpa en fastighet som är byggd före 1965, oberoende om det är en villa, radhus eller borätt. Även här har de flesta felen fixats till och bostaden ligger i etablerade områden med skolor och infrastruktur. Men självklart skall man inte heller ta för stora lån. Då är det bättre att köpa en mindre bostad.
  2. Det man aldrig skall göra… Det sämsta och mest riskabla köpet är som vi ser ovan nyproducerade bostäder som säljs av oseriösa byggbolag. Oberoende om det är villor, radhus eller BRF lägenheter. Då finns det nästan alltid många dolda fel (fuktskador, isolering mm) och dolda finansiella fällor (skulder, räntor) som kommer att betalas av de nya ägarna.

Slutsats

De kostnader du har för ditt boende påverkar också din möjlighet att långsiktigt spara ihop till ett annat investeringskapital. Därmed kommer boendekostnaderna också att påverka dina aktieinvesteringar.

Oberoende av vilken typ av bostad som du köper så är dina framtida boendekostnader beroende av både bostadens ekonomi  och bostadens kvalitet. Se till att göra grundliga undersökningar på båda områdena.

Köp inte fel bostad (dålig ekonomi och inget underhåll) från fel säljare (oseriösa och vinstmaximerande fastighetsbolag). Det bästa är att köpa en (äldre?) etablerad bostad av en långsiktig och etablerad säljare (pensionär?). Då får man en stabil och etablerad  bostad som man kan ändra och förbättra enligt egna idéer.

Besser

Nu har det gått nästan ett och ett halvt år sen börsen var på topp (ATH på OMXSPI: 565 den 27 april 2015), och det är åter dags att se in i framtiden. Men det är bara gissningar, och jag har (alltför?) många gånger gissat fel hur framtiden och börsutvecklingen blir.

Japp, jag tror fortfarande på regelbundna börscykler och jag gissar att även den här gången kommer börskurvan att se ut så  här .  Det som skiljer i olika börscykler är bara börsvärden och tidsintervaller.

Men nu är det ränteutvecklingen (här i Sverige!) som skall analyseras. Några grundläggande frågor blir då….

Kommer ränteutvecklingen att påverka börsutvecklingen eller är det tvärt om? Hur ser en sån påverkansfunktion  ut?  Var finns kunskap och erfarenhet om räntor och ränteutvecklingen? (Spoiler alert, det finns inte inom media!!)

Ränteutvecklingen?

Påverkar ränteutvecklingen börsen? I teorin är det kanske så, men jag är inte helt säker på hur det fungerar i verkligheten. Hur ser en ränte/börs- funktion ut? Den är inte linjär, antagligen ganska komplex och kanske inte ens konsistent eller relevant. Jag avstår därför från en egen analys av frågan.

Men hur blir ränteutvecklingen? Det kan man bara gissa (om man har kunskap och erfarenhet) men även här saknar jag större insikter när det gäller räntor. Då får några andra (som kan lite mer om räntor) gissa. Det är nog bankerna som vet bäst i det här fallet. (För ovanlighetens skull!! J )

Det är främst utlåningen som styr ränteutvecklingen, nu när inlåningsräntor är negativa (storbolag och offentlig verksamhet) eller nollränta (småbolag och privatpersoner). Vi får alltså se på hur bankerna tror att utlåningsräntorna förändras över tiden.

Vi delar upp bankerna i två kategorier: 1) De 4 Stora och 2) Småbankerna. Vi delar också upp låntagare i två kategorier: 1) Juridiska personer (offentlig förvaltning, företag och föreningar) och 2) Fysiska personer (privatpersoner med bolån och konsumtionslån).

Några räkneexempel

Vad tror bankerna om framtidens räntor? Den informationen går banken naturligtvis inte ut med offentligt, men det går att göra ganska bra beräkningar. Om vi antar att alla banker är ”intäktsneutrala” för olika låneperioder (för alla typer av låntagare) så kan man göra några ”enkla beräkningar”. Det blir några exempel beroende av kategorierna ovan.

  1. Bolån till privatpersoner

(Konsumtionslån (till privatpersoner, ofta med dålig ekonomi) är fortfarande en djungel med  både småbanker och många oseriösa finansbolag. (Där jag sett utlåningsräntor på 34.9 % som exempel !!) Därför finns det ingen anledning att analyser den typen av lån i just det här fallet.)

Numera måste alla banker redovisa sin reala snittränta för sina bolån. Det är info som publiceras varje vecka i de större tidningarna. Om vi tar info från de senaste publicerade snitträntorna i juli, så får vi följande räntevärden…

1) Storbankerna (SEB, SHB, Swebank och Nordea) med snittvärden

1 år: 1.610 %   2 år: 1.645 %   5 år: 2.058 %   10 år:  2.907 %

Om vi som exempel räknar på en miljon så blir räntan för ett år (från 1/10 2016 till 1/10 2017) 16.100 kr.

För ett lån på 2 år (fram till 1/10 2018) så blir räntan 16.450 kr/år, totalt 32.900 kr. För att få ”intäktsneutralitet”  (och kanske samma vinstnivå?) så måste 1-årsräntan från 1/10 2017 bli 16.800 kr/år. (32.900 minus 16.100 = 16.800 kr dvs 1.68 %)

Räntan under 5 år blir 20.580 kr/år, totalt 102.900 kr. För att få ”intäktsneutralitet” så måste 3-årsräntan under de 3 senare åren (efter 1/10 2018) bli 23.333 kr/år. (102.900 minus 32.900 = 70.000 kr div 3 = 2.33 %).

Det blir en räntehöjning till cirka 2.35% redan hösten 2018. En ganska ordentlig höjning från dagens räntor.

Om vi räknar på skillnaden mellan dagens 5-årsränta och 10-årsräntan får vi också ganska fantastiska värden. Räntan under 5 år blir fortfarande 102.900 kr och räntan under 10 år blir 29.070 kr/år, totalt 290.700 kr. För att få ”intäktsneutralitet” så måste 5-årsräntan (efter 1/11 2021) bli 37.560 kr/år (290.700 minus 102.900 = 187.800 kr div 5 = 3.76 %).

Det är mer än en fördubbling av dagens räntor. Vi är tillbaka till ”normala räntor” igen runt 4 %  under hösten 2021. Utvecklingen går snabbare än man tror.

2) Småbankerna (6st) med snittvärden

1 år: 1.68 %    2 år: 1.64 %    5 år: 2.25 %    10 år: 3.17 %  (bara 1 bank)

Det vi ser är att småbankerna har färre låntagare och mindre volymer. När det gäller 10-årslånen är det bara en bank som har snitträntor. Småbankerna är konkureranskraftiga på korttidslånen men inte på längre låneperjoder som syns ovan.

Vi får i stort sett samma ränteändringar för de mindre bankerna som för storbankerna. Den 1/10 2017 blir 1-årsräntan 1.60 %, den 1/10 2018 blir 3-årsräntan 2.66 % och 5-årsräntan den 1/11 2021 på 4.09%.

Det är nog ganska säkert att säga att bolåneräntorna (och alla andra räntor) inte kommer att vara kvar på dagens låga nivåer om 3 till 5 år. Vi kommer att få högre räntor och antagligen också lägre aktiekurser.

  1. Fastighetslån till BRF er

Vi kan jämföra med olika typer av bolån, bolån till privatpersoner och fastighetslån till BRFer. Den här typen av lån är självklar ännu mer beroende på föreningens eller bolagets  kreditvärdighet och ekonomiska situation. I det här fallet kan jag jämföra med de låneerbjudande som vår BRF (”en liten, privat och välskött BRF”)  fick av en av ”Storbankerna” när (de mycket marginella) fastighetslånen lades om 1 juli 2016. Erbjudna lånevillkor var:

1 år: 1.25%    2 år: 1.25%   3 år: 1.55%   4 år: 1.71%   5 år: 2.18%

Även den här banken tror att vi har en låg ränta de närmaste 2 åren på 1.25% fram till 1 juli 2018, men då kommer det en räntehöjning. Här får vi några ”intäktsneutrala ”beräkningar där vi fortfarande räknar på en miljon.

1) Låg ränta (1.25%) de närmaste två åren jämfört med 3 år (1.55%) ger en 1-årsränta på 2.15% från 1/7 2018 (för att nå 1.55% på 3 år). (46.500 minus 25.000 = 21.500 dvs 2.15%)

2) Om vi räknar på skillnaden mellan 3 år (1.55%) och 4 år (1.71%), så blir 1-årsräntan 2.19% från 1/7 2019 (för att nå 1.71% på 4 år). (68.400 minus 46.500 = 21.900 dvs 2.19%)

3) Om vi räknar på skillnaden mellan 4 år (1.71%) och 5 år (2.18%) så blir lite värre. Det blir en 1-årsräntan på 4.06% från 1/7 2020 (för att nå 2.18% på 5 år). (109.000 minus 68.400 = 40.600 dvs 4.06%)

Ränteutvecklingen?

Om vi jämför värdena för både bolån och fastighetslån så får vi ganska lika värden. En gissning hur bolåneutvecklingen för privatpersoner ser ut blir då…

”Låga räntor om c:a 1.65% fram till hösten 2018. Då höjs räntan till c:a 2.65% under de följande två åren fram till hösten 2020. Sen återgår ränteutvecklingen att bli mer ”normal” med en boränta på c:a 4.00% från hösten 2020.”

Det kan också vara vettigt att jämföra bolåneräntor med vad Riksbanken tror om utvecklingen av reporäntan. Notera att reporäntan inte är direkt jämförbar med de kommersiella räntor som bankerna erbjuder till både juridiska och fysiska personer.

Framtiden?

Vad händer i framtiden? Svårt att säga, men det finns några mindre positiva framtidsscenarier. En bra rapport heter ”  Sverige in i dimman ”. (Kan laddas  ner som PDF på 16 sidor.)  Den kom ut i våras och fick bara lite spridning. Läs och begrunda, i  framtiden kan det bli lite kärvare för oss alla.

Gissningar?

”Det är inte lätt att gissa, speciellt när det gäller framtiden”  Besser

Det är naturligtvis bättre att veta än att gissa, och numera har jag lärt mig att gissningar är mycket farligare än man tror. Även om man gör ”seriösa och kvalificerade gissningar” så blir  ett negativt utfall mycket allvarligare, och påverkar slutresultatet, mer än man kan tro.

Ibland blir det fel och det jag numera har lärt mig är att man helt enkelt inte får ”gissa fel” när det gäller aktier och börsen. Varje felgissning blir alltför dyrbar, och då måste man prioritera en mer defensiv investeringsstrategi.

Slutsats

Hur ränteutvecklingen påverkar börsutvecklingen har jag ingen aning om, men börscykler är antagligen mer regelbundna än ränteutvecklingen, som aktivt styrs  av riksbanken.

Den lågränte miljö som vi har idag kommer antagligen att ta slut om några år. Med många hushåll svårt skuldsatta,  kommer kraftigt ökade ränteutgifter (och höjda skatter?) att påverka konsumtionen (och investeringsviljan?) i Sverige. Det kan blir kärvt framöver.

Det är antagligen bättre att redan nu förbereda sig på framtida räntehöjningar. En defensiv räntestrategi är att rekommendera redan idag, för alla med lite större bostadslån.

Alla andra bör nog också  förbereda sig på en ”annorlunda samhällsutveckling” när räntenivåerna blir mer normala.

Besser